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No post Novo Hospital Unimed Sul Capixaba – Projeto de Equipagem citamos que um dos diferenciais do novo empreendimento, foi o uso de um Fundo Imobiliário (FII) para sua construção.

Neste novo artigo, trazemos uma entrevista com o Prof. Dr. Adriel Branco, Diretor de Negócios da XVI Finance, empresa de consultoria na área financeira para Operadoras de Saúde, que vem desenvolvendo projetos com a utilização de Fundos de Investimentos Imobiliários para a construção de hospitais no Brasil.

[Equipacare] Prof. Adriel, como surgiu a ideia de montar uma empresa de consultoria na Área Financeira com atuação exclusiva no setor de saúde suplementar?

A XVI Finance surgiu dentro da 16° turma de Administração da FEA-USP de Ribeirão Preto, onde graduaram os sócios fundadores da empresa.  A cidade é reconhecida como polo na área de saúde e sempre tive algum tipo de envolvimento com estudos e projetos na área.

Após o desenvolvimento de projetos de análise de viabilidade para algumas cooperativas médicas em 2012, entendi que a verticalização seria um movimento muito forte para a sustentabilidade das Operadoras de Saúde.

Desde então atuamos neste segmento para gerar eficiência nas operadoras com enfoque nos resultados econômicos e financeiras.

Com esta percepção de Mercado, direcionei o meu conhecimento acadêmico (Mestrado e Doutorado) somando com a minha experiência prática no Mercado de Capitais para atuar com a Gestão de Operadoras de Saúde.

Hoje a XVI Finance é reconhecida pela sua elevada capacidade e rigor técnico, tendo gerado importantes resultados a todos os nossos clientes até aqui.

[Equipacare] Como surgiu a ideia de levar o modelo de FII para viabilizar a construção de hospitais?

Foi da minha passagem pelo mercado financeiro, entre 2008 e 2010, que conheci na prática diversos instrumentos financeiros para financiar projetos, entre eles o Fundo de Investimento Imobiliário – FII, muito utilizado para Shopping e Lajes Corporativas.

Após a análise de viabilidade, temos a necessidade de encontrar um instrumento financeiro que permita a captação de recursos atendendo as especificidades das cooperativas médicas. O desafio está em encontrar um veículo que:

  • Seja democrático para assegurar a participação facultativa dos cooperados;
  • Não gere endividamento e não comprometa a liquidez (o caixa) da cooperativa;
  • Possa envolver outras Unimeds para atuarem em conjunto.

Encontrei neste instrumento do FII as características ideias para atender a necessidade das cooperativas, alinhando interesses e contornando as dificuldades do conturbado mercado de crédito do Brasil.

Adicionalmente, logo ao final de 2015, a RN 392 passou a permitir a alocação de até 20% das aplicações vinculadas das operadoras para a aquisição de quotas de Fundo Imobiliário. Foi a oportunidade perfeita para acessar estes recursos das Unimeds, até então indisponíveis, para construir hospitais que contribuíssem para a elevar a sustentabilidade operacional e aumento da competitividade da cooperativa.

[Equipacare] Como é o funcionamento de um Fundo Imobiliário para a construção de um hospital?

Essencialmente o fundo é constituído por meio de um contrato de BTS – Built To Suit. Este contrato define que a construção será realizada conforme projeto arquitetônico executivo definido pela singular Unimed, aos moldes de suas necessidades técnicas e operacionais.

A singular Unimed, por sua vez, celebra um contrato atípico de aluguel, de longo prazo, com a renúncia de revisional e com algumas garantias cedidas ao Fundo.

Por sua vez, o Fundo é constituído com o investimento de Pessoas Físicas e Jurídicas que passam a deter cotas desta personalidade jurídica distinta. A principal remuneração dos investidores ocorre com o recebimento do aluguel, distribuídos proporcionalmente entre os cotistas.

Os Fundos Imobiliários foram criados pela lei nº 8.668/93 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08.

O modelo abaixo resume o fluxo da operação o Fundo Imobiliários:

[Equipacare] Quais exemplos você poderia citar de hospitais que foram construídos usando o Fundo de Investimento Imobiliário?

O Hospital da Unimed Sul Capixaba (HUSC11) foi construído utilizando este instrumento. Esta foi a primeira vez que um Fundo de Investimento Imobiliário foi utilizado para a construção de um hospital no Brasil.

Entretanto, temos exemplos de hospitais que já estavam construídos e atualmente se utilizam do FII, tais como o Hospital da Criança (HCRI11) e Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11), ambos localizados em São Paulo.

Fora do Brasil este modelo já é bastante consolidado, com diversos exemplos. Um dos principais fundos de investimentos do setor, o Northwest Healthcare Properties possui mais de U$$ 5 bilhões alocados em diversos ativos hospitalares no mundo, sendo quase todos adquiridos já construídos, inclusive com 8 hospitais no Brasil.

[Equipacare] E dentro do sistema Unimed, o modelo FII já está sendo replicado em mais cidades? 

Diversos projetos estão sendo desenvolvidos atualmente. A nossa consultoria já possui projetos em 8 estados com grandes Unimeds. Muito em breve sairão novos projetos no mercado.

Vale destacar que a maior preocupação é desenvolver projetos que gerem resultados operacionais. Ou seja, hospitais que sejam viáveis em termos de ocupação, redução de custos e estrategicamente alinhados com a cooperativa.

O instrumento financeiro é um meio de conseguir realizar o empreendimento, mas o foco deve ser sempre na sustentabilidade da operação.

Deve-se também avaliar qual o melhor formato para a estruturação financeira. Nem sempre o FII será o modelo mais adequado. A seleção do formato deve ser respaldada por uma assessoria qualificada e de diversas análises de viabilidade, com impactos na operação e nos indicadores monitorados pela ANS.

[Equipacare] Quais são as maiores vantagens e desvantagens do modelo?

As principais vantagens são relacionadas à sustentabilidade financeira, operacional e de alinhamento com o cooperado, conforme destaques seguintes:

Já as desvantagens são relacionadas aos riscos do projeto, que são:

  1. Falta de pagamento do aluguel pela Unimed;
  2. Risco de liquidez ao tentar vender as cotas no mercado;
  3. Risco de mercado com alterações nas variáveis da economia afetando o desempenho da cota;
  4. Risco de obra, tais como atraso e problemas estruturais;
  5. Risco de Judicialização, como uma das partes questionando as cláusulas contratuais definidas.

[Equipacare] O modelo realmente tem diferenciais interessantes. Ele serve para todo tipo de empresa?

Teoricamente não há restrição em relação ao porte da empresa ou modelo societário. Desta forma, qualquer tipo de empresa e tamanho poderiam acessar mercado financeiro utilizando deste instrumento.

No entanto, na prática, os custos da estruturação e manutenção do fundo podem inviabilizar o projeto, pois diversos agentes cobram valores mínimos de funcionamento, além dos valores de consultores e outras empresas envolvidas no projeto.

Por isso é importante realizar um estudo de viabilidade que irá direcionar as características técnicas necessárias para cada empresa.

Também é necessário contar com uma assessoria de elevada capacidade técnica, reconhecida pelo mercado para realizar os estudos e a melhor estruturação financeira para a realidade de cada operadora.

[Equipacare] Os equipamentos médicos também entram no Fundo Imobiliário?

O fundo é restrito para a construção do imóvel hospitalar, não abrangendo o enxoval, as tecnologias, mobílias e, principalmente, os equipamentos médico-hospitalares.

Estes itens devem ser financiados por outros formatos, podendo ser com capital próprio, com capital de terceiros ou por Leasing Operacional.

[Equipacare] Qual a importância do adequado planejamento dos equipamentos médico-hospitalares na construção do hospital e no financiamento por fundos?

O hospital é um tipo de empreendimento que demanda grandes investimentos em equipamentos, mas estes não são financiados pelo fundo e possuem linhas específicas para isso.

Por isso, é fundamental ter o suporte de uma empresa especializada, como a Equipacare Engenharia, para um bom planejamento de aquisição incluindo:

  • Assessorar estudos iniciais de viabilidade, para dimensionamento do investimento total e cálculo da projeção de resultados, conforme características do parque tecnológico;
  • Para planejar as fases de ocupação hospitalar, permitindo mais agilidade nas aquisições e acelerar a ativação para gerar os resultados necessários para remunerar os investidores;
  • Orientar as decisões de financiamento e servir os subsídios necessários para a avaliação das instituições financeiras e gestores.

[Equipacare] Acreditamos que este é assunto que diversos leitores do Blog da Equipacare se interessarão em saber mais. Então, onde podemos encontrar mais informações sobre este tipo de projeto?

Recomendo ao leitor interessado, conhecer o Canal sobre Fundos Imobiliários do Prof. Arthur Vieira, no youtube. No link a seguir, é possível ver a minha entrevista ao canal:

No site da B3, é possível acessar as informações sobre todos os detalhes técnicos referentes aos Fundos Imobiliários, com mais explicações sobre o Instrumento Financeiro.  É interessante também notar o crescimento tanto do número de fundos abertos como também a elevação do total de investidores.

O leitor também pode acompanhar o Blog da XVi Finance para conhecer outros formatos e tendências na movimentação do mercado.

Entrevista com Adriel Branco | Diretor de Negócios da XVI Finance

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Técnica em Informática pela Escola Técnica Pandiá Calógeras (ETPC) e Acadêmica de Jornalismo na Fundação Oswaldo Aranha (UniFOA); Autora de diversos Artigos Publicados e Jornalista na Equipacare Engenharia.