{"id":4665,"date":"2019-09-05T18:17:03","date_gmt":"2019-09-05T18:17:03","guid":{"rendered":"http:\/\/equipacare.com.br\/?p=4665"},"modified":"2022-11-21T20:09:58","modified_gmt":"2022-11-21T20:09:58","slug":"fundo-imobiliario-para-construcao-hospitalar-entrevista-com-adriel-branco","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/fundo-imobiliario-para-construcao-hospitalar-entrevista-com-adriel-branco\/","title":{"rendered":"Fundo Imobili\u00e1rio para Constru\u00e7\u00e3o Hospitalar &#8211; Entrevista com Adriel Branco"},"content":{"rendered":"<p>No post <a href=\"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/novo-hospital-unimed-sul-capixaba-projeto-de-equipagem\/\"><strong>Novo Hospital Unimed Sul Capixaba \u2013 Projeto de Equipagem<\/strong><\/a> citamos que um dos diferenciais do novo empreendimento, foi o uso de um <strong>Fundo Imobili\u00e1rio (FII)<\/strong> para sua constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>Neste novo artigo, trazemos uma entrevista com o <strong>Prof. Dr. Adriel Branco<\/strong>, Diretor de Neg\u00f3cios da XVI Finance, empresa de consultoria na \u00e1rea financeira para Operadoras de Sa\u00fade, que vem desenvolvendo projetos com a utiliza\u00e7\u00e3o de <strong>Fundos de Investimentos Imobili\u00e1rios<\/strong> para a constru\u00e7\u00e3o de hospitais no Brasil.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] Prof. Adriel, como surgiu a ideia de montar uma empresa de consultoria na \u00c1rea Financeira com atua\u00e7\u00e3o exclusiva no setor de sa\u00fade suplementar?<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>A <a href=\"http:\/\/xvifinance.com.br\/\"><strong>XVI Finance<\/strong><\/a> surgiu dentro da <strong>16\u00b0 turma de Administra\u00e7\u00e3o da FEA-USP de Ribeir\u00e3o Preto<\/strong>, onde graduaram os s\u00f3cios fundadores da empresa.&nbsp; A cidade \u00e9 reconhecida como polo na \u00e1rea de sa\u00fade e sempre tive algum tipo de envolvimento com estudos e projetos na \u00e1rea.<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-5845 alignright\" src=\"http:\/\/equipacare.com.br\/wp-content\/uploads\/XVI-Finance-300x300.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/equipacare.com.br\/wp-content\/uploads\/XVI-Finance-300x300.jpg 300w, https:\/\/equipacare.com.br\/wp-content\/uploads\/XVI-Finance-100x100.jpg 100w, https:\/\/equipacare.com.br\/wp-content\/uploads\/XVI-Finance-600x600.jpg 600w, https:\/\/equipacare.com.br\/wp-content\/uploads\/XVI-Finance-150x150.jpg 150w, https:\/\/equipacare.com.br\/wp-content\/uploads\/XVI-Finance-768x768.jpg 768w, https:\/\/equipacare.com.br\/wp-content\/uploads\/XVI-Finance.jpg 900w\" sizes=\"(max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/p>\n<p>Ap\u00f3s o desenvolvimento de projetos de an\u00e1lise de viabilidade para algumas cooperativas m\u00e9dicas em 2012, entendi que a verticaliza\u00e7\u00e3o seria um movimento muito forte para a sustentabilidade das Operadoras de Sa\u00fade.<\/p>\n<p>Desde ent\u00e3o atuamos neste segmento para gerar <strong>efici\u00eancia nas operadoras<\/strong> com enfoque nos resultados econ\u00f4micos e financeiras.<\/p>\n<p>Com esta percep\u00e7\u00e3o de Mercado, direcionei o meu conhecimento acad\u00eamico (Mestrado e Doutorado) somando com a minha experi\u00eancia pr\u00e1tica no Mercado de Capitais para atuar com a Gest\u00e3o de Operadoras de Sa\u00fade.<\/p>\n<p>Hoje a <strong>XVI Finance<\/strong> \u00e9 reconhecida pela sua elevada capacidade e rigor t\u00e9cnico, tendo gerado importantes resultados a todos os nossos clientes at\u00e9 aqui.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] Como surgiu a ideia de levar o modelo de FII para viabilizar a constru\u00e7\u00e3o de hospitais?<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>Foi da minha passagem pelo <strong>mercado financeiro<\/strong>, entre 2008 e 2010, que conheci na pr\u00e1tica diversos instrumentos financeiros para financiar projetos, entre eles o<strong> Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio<\/strong> \u2013 FII, muito utilizado para Shopping e Lajes Corporativas.<\/p>\n<p>Ap\u00f3s a an\u00e1lise de viabilidade, temos a necessidade de encontrar um instrumento financeiro que permita a <strong>capta\u00e7\u00e3o de recursos<\/strong> atendendo as especificidades das <strong>cooperativas m\u00e9dicas<\/strong>. O desafio est\u00e1 em encontrar um ve\u00edculo que:<\/p>\n<ul>\n<li>Seja democr\u00e1tico para assegurar a participa\u00e7\u00e3o facultativa dos cooperados;<\/li>\n<li>N\u00e3o gere endividamento e n\u00e3o comprometa a liquidez (o caixa) da cooperativa;<\/li>\n<li>Possa envolver outras <strong>Unimeds<\/strong> para atuarem em conjunto.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Encontrei neste instrumento do FII as caracter\u00edsticas ideias para atender a necessidade das cooperativas, alinhando interesses e contornando as dificuldades do conturbado mercado de cr\u00e9dito do Brasil.<\/p>\n<p>Adicionalmente, logo ao final de 2015, a <strong>RN 392<\/strong> passou a permitir a aloca\u00e7\u00e3o de at\u00e9 20% das aplica\u00e7\u00f5es vinculadas das operadoras para a aquisi\u00e7\u00e3o de quotas de Fundo Imobili\u00e1rio. Foi a oportunidade perfeita para acessar estes recursos das <strong>Unimeds<\/strong>, at\u00e9 ent\u00e3o indispon\u00edveis, para construir hospitais que contribu\u00edssem para a elevar a sustentabilidade operacional e aumento da competitividade da cooperativa.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] Como \u00e9 o funcionamento de um Fundo Imobili\u00e1rio para a constru\u00e7\u00e3o de um hospital?<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>Essencialmente o fundo \u00e9 constitu\u00eddo por meio de um contrato de <strong>BTS \u2013 <em>Built To Suit.<\/em> <\/strong>Este contrato define que a constru\u00e7\u00e3o ser\u00e1 realizada conforme projeto arquitet\u00f4nico executivo <strong>definido pela singular Unimed<\/strong>, aos moldes de suas necessidades t\u00e9cnicas e operacionais.<\/p>\n<p>A singular Unimed, por sua vez, celebra um contrato at\u00edpico de aluguel, de longo prazo, com a ren\u00fancia de revisional e com algumas garantias cedidas ao Fundo.<\/p>\n<p>Por sua vez, o Fundo \u00e9 constitu\u00eddo com o investimento de Pessoas F\u00edsicas e Jur\u00eddicas que passam a deter cotas desta personalidade jur\u00eddica distinta. A principal remunera\u00e7\u00e3o dos investidores ocorre com o recebimento do aluguel, distribu\u00eddos proporcionalmente entre os cotistas.<\/p>\n<p>Os Fundos Imobili\u00e1rios foram criados pela <strong>lei n\u00ba 8.668\/93<\/strong> e s\u00e3o regulamentados pela Instru\u00e7\u00e3o <strong>CVM n\u00ba 472\/08.<\/strong><\/p>\n<p><strong>O modelo abaixo resume o fluxo da opera\u00e7\u00e3o o Fundo Imobili\u00e1rios:<\/strong><\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-5850\" src=\"http:\/\/equipacare.com.br\/wp-content\/uploads\/fundo-imobiliario-operacao-1-1024x768.jpg\" alt=\"\" width=\"532\" height=\"399\"><\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] Quais exemplos voc\u00ea poderia citar de hospitais que foram constru\u00eddos usando o Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio?<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>O Hospital da Unimed Sul Capixaba (HUSC11) foi constru\u00eddo utilizando este instrumento. Esta foi a <strong>primeira vez que um Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio foi utilizado para a constru\u00e7\u00e3o de um hospital no Brasil.<\/strong><\/p>\n<p>Entretanto, temos exemplos de hospitais que j\u00e1 estavam constru\u00eddos e atualmente se utilizam do <strong>FII<\/strong>, tais como o <strong>Hospital da Crian\u00e7a (HCRI11)<\/strong> e <strong>Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11)<\/strong>, ambos localizados em <strong>S\u00e3o Paulo.<\/strong><\/p>\n<p>Fora do Brasil este modelo j\u00e1 \u00e9 bastante consolidado, com diversos exemplos. Um dos principais fundos de investimentos do setor, o <strong>Northwest Healthcare Properties<\/strong> possui mais de U$$ 5 bilh\u00f5es alocados em diversos ativos hospitalares no mundo, sendo quase todos adquiridos j\u00e1 constru\u00eddos, inclusive com 8 hospitais no Brasil.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] E dentro do sistema Unimed, o modelo FII j\u00e1 est\u00e1 sendo replicado em mais cidades?&nbsp;<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>Diversos projetos est\u00e3o sendo desenvolvidos atualmente. A nossa consultoria j\u00e1 possui projetos em 8 estados com grandes Unimeds. Muito em breve sair\u00e3o novos projetos no mercado.<\/p>\n<p>Vale destacar que a maior preocupa\u00e7\u00e3o \u00e9 desenvolver projetos que gerem <strong>resultados operacionais<\/strong>. Ou seja, hospitais que sejam vi\u00e1veis em termos de <strong>ocupa\u00e7\u00e3o, redu\u00e7\u00e3o de custos e estrategicamente alinhados com a cooperativa.<\/strong><\/p>\n<p>O instrumento financeiro \u00e9 um meio de conseguir realizar o empreendimento, mas o foco deve ser sempre na <strong>sustentabilidade da opera\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n<p>Deve-se tamb\u00e9m avaliar qual o melhor formato para a estrutura\u00e7\u00e3o financeira. Nem sempre o <strong>FII<\/strong> ser\u00e1 o modelo mais adequado. A sele\u00e7\u00e3o do formato deve ser respaldada por uma assessoria qualificada e de diversas an\u00e1lises de viabilidade, com impactos na opera\u00e7\u00e3o e nos indicadores monitorados pela <strong>ANS.<\/strong><\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] Quais s\u00e3o as maiores vantagens e desvantagens do modelo?<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>As principais <span style=\"color: #008000;\"><strong>vantagens<\/strong><\/span> s\u00e3o relacionadas \u00e0 <strong>sustentabilidade financeira<\/strong>, <strong>operacional<\/strong> e de <strong>alinhamento com o cooperado<\/strong>, conforme destaques seguintes:<\/p>\n<p>J\u00e1 as <span style=\"color: #ff6600;\"><strong>desvantagens <\/strong><\/span>s\u00e3o relacionadas aos riscos do projeto, que s\u00e3o:<\/p>\n<ol>\n<li>Falta de pagamento do aluguel pela Unimed;<\/li>\n<li>Risco de liquidez ao tentar vender as cotas no mercado;<\/li>\n<li>Risco de mercado com altera\u00e7\u00f5es nas vari\u00e1veis da economia afetando o desempenho da cota;<\/li>\n<li>Risco de obra, tais como atraso e problemas estruturais;<\/li>\n<li>Risco de Judicializa\u00e7\u00e3o, como uma das partes questionando as cl\u00e1usulas contratuais definidas.<\/li>\n<\/ol>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] O modelo realmente tem diferenciais interessantes. Ele serve para todo tipo de empresa?<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>Teoricamente n\u00e3o h\u00e1 restri\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o ao porte da empresa ou modelo societ\u00e1rio. Desta forma, qualquer tipo de empresa e tamanho poderiam acessar mercado financeiro utilizando deste instrumento.<\/p>\n<p>No entanto, na pr\u00e1tica, <strong>os custos da estrutura\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o do fundo podem inviabilizar o projeto<\/strong>, pois diversos agentes cobram valores m\u00ednimos de funcionamento, al\u00e9m dos valores de consultores e outras empresas envolvidas no projeto.<\/p>\n<p>Por isso \u00e9 importante realizar um <strong>estudo de viabilidade <\/strong>que ir\u00e1 direcionar as caracter\u00edsticas t\u00e9cnicas necess\u00e1rias para cada empresa.<\/p>\n<p>Tamb\u00e9m \u00e9 necess\u00e1rio contar com uma <strong>assessoria de elevada capacidade t\u00e9cnica<\/strong>, reconhecida pelo mercado para realizar os estudos e a melhor estrutura\u00e7\u00e3o financeira para a realidade de cada operadora.<\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] Os equipamentos m\u00e9dicos tamb\u00e9m entram no Fundo Imobili\u00e1rio?<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>O fundo \u00e9 <strong>restrito para a constru\u00e7\u00e3o<\/strong> <strong>do im\u00f3vel hospitalar<\/strong>, n\u00e3o abrangendo o enxoval, as tecnologias, mob\u00edlias e, principalmente, os equipamentos m\u00e9dico-hospitalares.<\/p>\n<p>Estes itens devem ser financiados por outros formatos, podendo ser com capital pr\u00f3prio, com capital de terceiros ou por L<em>easing Operacional.<\/em><\/p>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] Qual a import\u00e2ncia do adequado planejamento dos equipamentos m\u00e9dico-hospitalares na constru\u00e7\u00e3o do hospital e no financiamento por fundos?<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>O hospital \u00e9 um tipo de empreendimento que demanda grandes investimentos em equipamentos, mas estes <strong>n\u00e3o s\u00e3o financiados<\/strong> pelo fundo e possuem linhas espec\u00edficas para isso.<\/p>\n<p>Por isso, \u00e9 fundamental ter o <strong>suporte de uma<\/strong> <strong>empresa especializada<\/strong>, como a <a href=\"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/\"><strong>Equipacare Engenharia<\/strong><\/a>, para um bom planejamento de aquisi\u00e7\u00e3o incluindo:<\/p>\n<ul>\n<li>Assessorar estudos iniciais de <strong>viabilidade<\/strong>, para dimensionamento do <strong>investimento total<\/strong> e c\u00e1lculo da proje\u00e7\u00e3o de <strong>resultados<\/strong>, conforme caracter\u00edsticas do parque tecnol\u00f3gico;<\/li>\n<li>Para planejar as fases de <strong>ocupa\u00e7\u00e3o hospitalar<\/strong>, permitindo mais agilidade nas aquisi\u00e7\u00f5es e acelerar a ativa\u00e7\u00e3o para gerar os resultados necess\u00e1rios para <strong>remunerar os investidores<\/strong>;<\/li>\n<li>Orientar as <strong>decis\u00f5es de financiamento<\/strong> e servir os subs\u00eddios necess\u00e1rios para a avalia\u00e7\u00e3o das institui\u00e7\u00f5es financeiras e gestores.<\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"color: #3366ff;\"><strong><em>[Equipacare] Acreditamos que este \u00e9 assunto que diversos leitores do Blog da Equipacare se interessar\u00e3o em saber mais. Ent\u00e3o, onde podemos encontrar mais informa\u00e7\u00f5es sobre este tipo de projeto?<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n<p>Recomendo ao leitor interessado, conhecer o <em>Canal sobre Fundos Imobili\u00e1rios<\/em> do <strong>Prof. Arthur Vieira<\/strong>, no youtube. No link a seguir, \u00e9 poss\u00edvel ver a minha entrevista ao canal:<\/p>\n<p><div class=\"nv-iframe-embed\"><iframe loading=\"lazy\" title=\"Fundo Imobili\u00e1rios para financiar a constru\u00e7\u00e3o de hospital - HUSC11\" width=\"1200\" height=\"675\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/CbhI8guKCf0?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture\" allowfullscreen><\/iframe><\/div><\/p>\n<p>No site da <a href=\"http:\/\/www.b3.com.br\/pt_br\/produtos-e-servicos\/negociacao\/renda-variavel\/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm\"><strong>B3<\/strong><\/a>, \u00e9 poss\u00edvel acessar as informa\u00e7\u00f5es sobre todos os detalhes t\u00e9cnicos referentes aos <strong>Fundos Imobili\u00e1rios<\/strong>, com mais explica\u00e7\u00f5es sobre o Instrumento Financeiro.&nbsp; \u00c9 interessante tamb\u00e9m notar o crescimento tanto do n\u00famero de <em>fundos abertos<\/em> como tamb\u00e9m a <em>eleva\u00e7\u00e3o do total de investidores.<\/em><\/p>\n<p>O leitor tamb\u00e9m pode acompanhar o <a href=\"http:\/\/xvifinance.com.br\/blog\/\"><strong>Blog da XVi Finance<\/strong><\/a> para conhecer outros formatos e tend\u00eancias na movimenta\u00e7\u00e3o do mercado.<\/p>\n<p style=\"text-align: right;\">Entrevista com Adriel Branco | <em>Diretor de Neg\u00f3cios da XVI Finance<\/em><\/p>\n<p>Se quiser aprender mais em como realizar o <strong>Planejamento da Equipagem do Seu Hospital <\/strong>separamos os seguintes posts para voc\u00ea:<\/p>\n<ul>\n<li><a href=\"http:\/\/equipacare.com.br\/en\/porque-as-obras-de-hospitais-desperdicam-tanto-tempo-e-dinheiro\/\" class=\"broken_link\"><strong>Custos de Hospitais: Por que as Obras de Hospitais Desperdi\u00e7am Tanto Tempo e Dinheiro?<\/strong><\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/05-dicas-para-concepcao-do-projeto-de-equipagem\/\"><strong>05 Dicas para Concep\u00e7\u00e3o do Projeto de Equipagem<\/strong><\/a><\/li>\n<li><a href=\"http:\/\/equipacare.com.br\/en\/como-ser-um-ninja-na-aquisicao-de-equipamentos-medicos\/\" edit=\"true\" class=\"broken_link\"><strong>Como ser \u201cUm Ninja\u201d na Aquisi\u00e7\u00e3o de Equipamentos M\u00e9dicos<\/strong><\/a><\/li>\n<li><a href=\"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/paradoxo-tecnologico-da-saude-gestao-hospitalar\/\"><strong>O Paradoxo Tecnol\u00f3gico da Sa\u00fade na Gest\u00e3o Hospitalar<\/strong><\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>QUER UM OR\u00c7AMENTO?<a rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/api.whatsapp.com\/send?phone=+5524981191448%20&amp;text=Ol%C3%A1,Gostaria%20de%20informa%C3%A7%C3%B5es%20sobre%20a%20Equipacare\" target=\"_blank\">&nbsp;FALE COM OS NOSSOS AGENTES COMERCIAIS!<\/a><\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>No post Novo Hospital Unimed Sul Capixaba \u2013 Projeto de Equipagem citamos que um dos diferenciais do novo empreendimento, foi o uso de um Fundo Imobili\u00e1rio (FII) para sua constru\u00e7\u00e3o. Neste novo artigo, trazemos uma entrevista com o Prof. Dr. Adriel Branco, Diretor de Neg\u00f3cios da XVI Finance, empresa de consultoria na \u00e1rea financeira para&hellip;&nbsp;<a href=\"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/fundo-imobiliario-para-construcao-hospitalar-entrevista-com-adriel-branco\/\" class=\"\" rel=\"bookmark\">Read More &raquo;<span class=\"screen-reader-text\">Fundo Imobili\u00e1rio para Constru\u00e7\u00e3o Hospitalar &#8211; Entrevista com Adriel Branco<\/span><\/a><\/p>","protected":false},"author":14,"featured_media":5843,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_eb_attr":"","neve_meta_sidebar":"","neve_meta_container":"","neve_meta_enable_content_width":"","neve_meta_content_width":0,"neve_meta_title_alignment":"","neve_meta_author_avatar":"","neve_post_elements_order":"","neve_meta_disable_header":"","neve_meta_disable_footer":"","neve_meta_disable_title":"","_ti_tpc_template_sync":false,"_ti_tpc_template_id":"","footnotes":""},"categories":[265,5,242],"tags":[99,266,268,248,267],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4665"}],"collection":[{"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4665"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4665\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6208,"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4665\/revisions\/6208"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/5843"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4665"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4665"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/equipacare.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4665"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}