Fundo Imobiliário para Construção Hospitalar – Entrevista com Adriel Branco

Fundo Imobiliário para Construção Hospitalar – Entrevista com Adriel Branco

[et_pb_section bb_built=”1″ _builder_version=”3.19.3″][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

No post Novo Hospital Unimed Sul Capixaba – Projeto de Equipagem citamos que um dos diferenciais do novo empreendimento, foi o uso de um Fundo Imobiliário (FII) para sua construção.

Neste novo artigo, trazemos uma entrevista com o Prof. Dr. Adriel Branco, Diretor de Negócios da XVI Finance, empresa de consultoria na área financeira para Operadoras de Saúde, que vem desenvolvendo projetos com a utilização de Fundos de Investimentos Imobiliários para a construção de hospitais no Brasil.

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[Equipacare] Prof. Adriel, como surgiu a ideia de montar uma empresa de consultoria na Área Financeira com atuação exclusiva no setor de saúde suplementar?

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”3_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

A XVI Finance surgiu dentro da 16° turma de Administração da FEA-USP de Ribeirão Preto, onde graduaram os sócios fundadores da empresa.  A cidade é reconhecida como polo na área de saúde e sempre tive algum tipo de envolvimento com estudos e projetos na área.

Após o desenvolvimento de projetos de análise de viabilidade para algumas cooperativas médicas em 2012, entendi que a verticalização seria um movimento muito forte para a sustentabilidade das Operadoras de Saúde.

[/et_pb_text][/et_pb_column][et_pb_column type=”1_4″][et_pb_image _builder_version=”3.19.3″ src=”http://equipacare.com.br/wp-content/uploads/Financiamento_Imobiliario_Novo_Hospital_Unimed_Sul_Capixaba-7.png” force_fullwidth=”on” align=”center” /][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

Desde então atuamos neste segmento para gerar eficiência nas operadoras com enfoque nos resultados econômicos e financeiras.

Com esta percepção de Mercado, direcionei o meu conhecimento acadêmico (Mestrado e Doutorado) somando com a minha experiência prática no Mercado de Capitais para atuar com a Gestão de Operadoras de Saúde.

Hoje a XVI Finance é reconhecida pela sua elevada capacidade e rigor técnico, tendo gerado importantes resultados a todos os nossos clientes até aqui.

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[Equipacare] Como surgiu a ideia de levar o modelo de FII para viabilizar a construção de hospitais?

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”1_2″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

Foi da minha passagem pelo mercado financeiro, entre 2008 e 2010, que conheci na prática diversos instrumentos financeiros para financiar projetos, entre eles o Fundo de Investimento Imobiliário – FII, muito utilizado para Shopping e Lajes Corporativas.

Após a análise de viabilidade, temos a necessidade de encontrar um instrumento financeiro que permita a captação de recursos atendendo as especificidades das cooperativas médicas. O desafio está em encontrar um veículo que:

[/et_pb_text][/et_pb_column][et_pb_column type=”1_2″][et_pb_image _builder_version=”3.19.3″ src=”http://equipacare.com.br/wp-content/uploads/financiamento_imobiliario_novo_hospital_unimed_sul_capixaba-4.1.png” /][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

  • Seja democrático para assegurar a participação facultativa dos cooperados;
  • Não gere endividamento e não comprometa a liquidez (o caixa) da cooperativa;
  • Possa envolver outras Unimeds para atuarem em conjunto.

Encontrei neste instrumento do FII as características ideias para atender a necessidade das cooperativas, alinhando interesses e contornando as dificuldades do conturbado mercado de crédito do Brasil.

Adicionalmente, logo ao final de 2015, a RN 392 passou a permitir a alocação de até 20% das aplicações vinculadas das operadoras para a aquisição de quotas de Fundo Imobiliário. Foi a oportunidade perfeita para acessar estes recursos das Unimeds, até então indisponíveis, para construir hospitais que contribuíssem para a elevar a sustentabilidade operacional e aumento da competitividade da cooperativa.

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Pergunta 3″ _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

[Equipacare] Como é o funcionamento de um Fundo Imobiliário para a construção de um hospital?

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

Essencialmente o fundo é constituído por meio de um contrato de BTS – Built To Suit. Este contrato define que a construção será realizada conforme projeto arquitetônico executivo definido pela singular Unimed, aos moldes de suas necessidades técnicas e operacionais.

A singular Unimed, por sua vez, celebra um contrato atípico de aluguel, de longo prazo, com a renúncia de revisional e com algumas garantias cedidas ao Fundo.

Por sua vez, o Fundo é constituído com o investimento de Pessoas Físicas e Jurídicas que passam a deter cotas desta personalidade jurídica distinta. A principal remuneração dos investidores ocorre com o recebimento do aluguel, distribuídos proporcionalmente entre os cotistas.

Os Fundos Imobiliários foram criados pela lei nº 8.668/93 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08.

O modelo abaixo resume o fluxo da operação o Fundo Imobiliários:

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_image _builder_version=”3.19.3″ src=”http://equipacare.com.br/wp-content/uploads/Financiamento_Imobiliario_Novo_Hospital_Unimed_Sul_Capixaba-1.png” align=”center” max_width=”80%” /][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Pergunta 4″ _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

[Equipacare] Quais exemplos você poderia citar de hospitais que foram construídos usando o Fundo de Investimento Imobiliário?

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”3_5″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

O Hospital da Unimed Sul Capixaba (HUSC11) foi construído utilizando este instrumento. Esta foi a primeira vez que um Fundo de Investimento Imobiliário foi utilizado para a construção de um hospital no Brasil.

Entretanto, temos exemplos de hospitais que já estavam construídos e atualmente se utilizam do FII, tais como o Hospital da Criança (HCRI11) e Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11), ambos localizados em São Paulo.

[/et_pb_text][/et_pb_column][et_pb_column type=”2_5″][et_pb_image _builder_version=”3.19.3″ src=”http://equipacare.com.br/wp-content/uploads/Financiamento_Imobiliario_Novo_Hospital_Unimed_Sul_Capixaba-6.png” align=”center” max_width=”80%” /][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified”]

Fora do Brasil este modelo já é bastante consolidado, com diversos exemplos. Um dos principais fundos de investimentos do setor, o Northwest Healthcare Properties possui mais de U$$ 5 bilhões alocados em diversos ativos hospitalares no mundo, sendo quase todos adquiridos já construídos, inclusive com 8 hospitais no Brasil.

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Pergunta 5″ _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

[Equipacare] E dentro do sistema Unimed, o modelo FII já está sendo replicado em mais cidades? 

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”3_5″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

Diversos projetos estão sendo desenvolvidos atualmente. A nossa consultoria já possui projetos em 8 estados com grandes Unimeds. Muito em breve sairão novos projetos no mercado.

Vale destacar que a maior preocupação é desenvolver projetos que gerem resultados operacionais. Ou seja, hospitais que sejam viáveis em termos de ocupação, redução de custos e estrategicamente alinhados com a cooperativa.

O instrumento financeiro é um meio de conseguir realizar o empreendimento, mas o foco deve ser sempre na sustentabilidade da operação.

[/et_pb_text][/et_pb_column][et_pb_column type=”2_5″][et_pb_image _builder_version=”3.19.3″ src=”http://equipacare.com.br/wp-content/uploads/Financiamento_Imobiliario_Novo_Hospital_Unimed_Sul_Capixaba-3.png” align=”center” max_width=”80%” /][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified”]

Deve-se também avaliar qual o melhor formato para a estruturação financeira. Nem sempre o FII será o modelo mais adequado. A seleção do formato deve ser respaldada por uma assessoria qualificada e de diversas análises de viabilidade, com impactos na operação e nos indicadores monitorados pela ANS.

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Pergunta 6″ _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

[Equipacare] Quais são as maiores vantagens e desvantagens do modelo?

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

As principais vantagens são relacionadas à sustentabilidade financeira, operacional e de alinhamento com o cooperado, conforme destaques seguintes:

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_image _builder_version=”3.19.3″ src=”http://equipacare.com.br/wp-content/uploads/Financiamento_Imobiliario_Novo_Hospital_Unimed_Sul_Capixaba-2.png” align=”center” max_width=”80%” /][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified”]

Já as desvantagens são relacionadas aos riscos do projeto, que são:

  1. Falta de pagamento do aluguel pela Unimed;
  2. Risco de liquidez ao tentar vender as cotas no mercado;
  3. Risco de mercado com alterações nas variáveis da economia afetando o desempenho da cota;
  4. Risco de obra, tais como atraso e problemas estruturais;
  5. Risco de Judicialização, como uma das partes questionando as cláusulas contratuais definidas.

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Pergunta 7″ _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

[Equipacare] O modelo realmente tem diferenciais interessantes. Ele serve para todo tipo de empresa?

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified”]

Teoricamente não há restrição em relação ao porte da empresa ou modelo societário. Desta forma, qualquer tipo de empresa e tamanho poderiam acessar mercado financeiro utilizando deste instrumento.

No entanto, na prática, os custos da estruturação e manutenção do fundo podem inviabilizar o projeto, pois diversos agentes cobram valores mínimos de funcionamento, além dos valores de consultores e outras empresas envolvidas no projeto.

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”3_5″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

Por isso é importante realizar um estudo de viabilidade que irá direcionar as características técnicas necessárias para cada empresa.

Também é necessário contar com uma assessoria de elevada capacidade técnica, reconhecida pelo mercado para realizar os estudos e a melhor estruturação financeira para a realidade de cada operadora.

[/et_pb_text][/et_pb_column][et_pb_column type=”2_5″][et_pb_image _builder_version=”3.19.3″ src=”http://equipacare.com.br/wp-content/uploads/Financiamento_Imobiliario_Novo_Hospital_Unimed_Sul_Capixaba-5.png” align=”center” /][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Pergunta 8″ _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

[Equipacare] Os equipamentos médicos também entram no Fundo Imobiliário?

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”3_5″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

O fundo é restrito para a construção do imóvel hospitalar, não abrangendo o enxoval, as tecnologias, mobílias e, principalmente, os equipamentos médico-hospitalares.

Estes itens devem ser financiados por outros formatos, podendo ser com capital próprio, com capital de terceiros ou por Leasing Operacional.

[/et_pb_text][/et_pb_column][et_pb_column type=”2_5″][et_pb_image _builder_version=”3.19.3″ src=”http://equipacare.com.br/wp-content/uploads/Financiamento_Imobiliario_Novo_Hospital_Unimed_Sul_Capixaba-12.jpg” align=”center” /][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Pergunta 9″ _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

[Equipacare] Qual a importância do adequado planejamento dos equipamentos médico-hospitalares na construção do hospital e no financiamento por fundos?

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified”]

O hospital é um tipo de empreendimento que demanda grandes investimentos em equipamentos, mas estes não são financiados pelo fundo e possuem linhas específicas para isso.

Por isso, é fundamental ter o suporte de uma empresa especializada, como a Equipacare Engenharia, para um bom planejamento de aquisição incluindo:

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”3_5″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

  • Assessorar estudos iniciais de viabilidade, para dimensionamento do investimento total e cálculo da projeção de resultados, conforme características do parque tecnológico;
  • Para planejar as fases de ocupação hospitalar, permitindo mais agilidade nas aquisições e acelerar a ativação para gerar os resultados necessários para remunerar os investidores;
  • Orientar as decisões de financiamento e servir os subsídios necessários para a avaliação das instituições financeiras e gestores.

[/et_pb_text][/et_pb_column][et_pb_column type=”2_5″][et_pb_image _builder_version=”3.19.3″ src=”http://equipacare.com.br/wp-content/uploads/Financiamento_Imobiliario_Novo_Hospital_Unimed_Sul_Capixaba-13-1.png” align=”center” /][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Pergunta 10″ _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified” header_text_align=”justify”]

[Equipacare] Acreditamos que este é assunto que diversos leitores do Blog da Equipacare se interessarão em saber mais. Então, onde podemos encontrar mais informações sobre este tipo de projeto?

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified”]

Recomendo ao leitor interessado, conhecer o Canal sobre Fundos Imobiliários do Prof. Arthur Vieira, no youtube. No link a seguir, é possível ver a minha entrevista ao canal:

No site da B3, é possível acessar as informações sobre todos os detalhes técnicos referentes aos Fundos Imobiliários, com mais explicações sobre o Instrumento Financeiro.  É interessante também notar o crescimento tanto do número de fundos abertos como também a elevação do total de investidores.

O leitor também pode acompanhar o Blog da XVi Finance para conhecer outros formatos e tendências na movimentação do mercado.

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Assinatura” _builder_version=”3.19.3″ text_orientation=”justified”]

Entrevista com Adriel Branco | Diretor de Negócios da XVI Finance

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Se quiser aprender mais em como realizar o Planejamento da Equipagem do Seu Hospital separamos os seguintes posts para você:

[/et_pb_text][/et_pb_column][/et_pb_row][et_pb_row _builder_version=”3.19.3″][et_pb_column type=”4_4″][et_pb_text admin_label=”Link para Post” _builder_version=”3.19.3″ text_text_color=”#2da8ce” text_orientation=”center”]

Veja Também: A Importância do Plano Diretor para Instituições de Saúde – Entrevista com Jonas Badermann

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Técnica em Informática pela Escola Técnica Pandiá Calógeras (ETPC) e Acadêmica de Jornalismo na Fundação Oswaldo Aranha (UniFOA); Autora de diversos Artigos Publicados e Jornalista na Equipacare Engenharia.

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